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当国企开始做工业旧改,真的绝了
发布者:南京联力彩钢钢  发布时间:2023-08-22 09:02:12   阅读:213


当国企开始做工业旧改,真的绝了

上月国办19号文《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》的出台,一下子带火了存量盘活这个话题。对国有企业来说,接下来很长一段时间内,盘活存量资产都将是最重大的任务之一。

而国有企业的众多资产中,老旧工业厂房是十分常见的一类资产,其中许多还都是上世纪8、90年代投入使用的老旧建筑群。

随着我国各大城市迅速发展,各地都在推行产业升级、腾笼换鸟。在这样的时代背景下,许多旧厂房的资产价值、土地价值大幅衰退。

但如果仅仅是做简单的翻新后再出租,那租金水平的提升空间极其有限,物业可兑现的运营价值、产业价值,不可能匹配城市现有的发展程度。

因此,如何盘活旧厂空间、重构土地资产价值,是许多国企将要面对的问题。想要解决好这个问题,则必须去寻求更具发展潜力改造方向,让其能再次适应城市、城区发展之需要。

目前来看,市面上主要有4大类比较主流的工业园改造路径。

工业改办公

发挥国企优势,对接利好政策落地

旧厂房改商务办公是一种很直接的改造方法,也符合许多人的直觉,既然当地产业已经发生升级或转型,制造业企业离开了,那么自然是要把空间升级为商务办公的功能。

这种改造也相对比较简单,因为厂房物业本就具有面积大、层高充裕、空间排布灵活等特点,和办公所需的空间具有很高的兼容性,不需要做太多复杂的改造。

工业改办公的难点,主要还是在于定位与招商的问题。业主方需要根据当地的产业发展现状,赋予园区更贴合实际的定位,才能更顺利地推动改造后的出租工作。

多数由旧厂房改造而来的办公园区,体量相对有限,对中大型企业的吸引力不强,因此通常以创业园定位为主流,并赋予其一个特定的产业方向,以实现小范围的产业链聚集的效果,如电商产业园、创意创业园等等。

位于深圳的华侨城创意文化园、南海意库创意产业园等,都是典型的工改创业园的案例。他们将旧工业园进行了大量外部环境修整,改造成了生态院落式的创意园区,并围绕创意产业,引进了大量设计、影视、摄影、动漫创作等领域的企业。

全国各地虽然也有不少民营企业在做类似的改造园区,但国企做这件事具有更显著的优势和竞争力。这个优势在于,国有企业更容易成为初创企业与政府部门对接的桥梁。

在过去明源君考察的园区中,双创孵化器做得好的主要还是国央企旗下的园区。基于国央企与当地政府部门之间较好的信任基础,他们在双创孵化器、留学生创业园等项目的申报上,会推进得更顺畅。

而一旦能够为园区争取到租金补贴、企业房租补贴、税收优惠、融资便利等实打实的利好时,创业园的竞争力将远超其他竞品。

就拿天津举例,今年5月天津滨海高新区出台了关于建设运营“双创”载体的补贴实施细则,符合条件的国家级、省级、市级孵化器给予租金补贴,最高可达0.8元/月/㎡,即24元/月/㎡。

武汉江岸区的双创园租金补贴,更是最高达到了40元/月/㎡,这还没算其他的一次性补贴。

这对于运营状况良好的创业园来说,绝对是碾压性的竞争优势。

以20元/月/㎡的租金补贴为例,假设周边普通创业园租金水平为50元/月/㎡,那么争取到补贴的园区即使将面价定到65元/月/㎡,实价也仍然优惠于市场水平。

如果能够获取到强有力的政策扶持,那么这种工业园转型路径对业主方来说,绝对是前景可期、可永续发展的理想路径。但做到这些的前提是,运营商必须肯下功夫,把园区的企业质量做起来。

园区运营方必须做好招商甄选、企业服务与资源对接工作,帮助企业发展。有些地方国企甚至主动牵头成立创投基金,投资园区内具有成长潜力的初创企业,亲自下场孵化。

但这里面必须注意国企做股权投资的规范问题,必须要取得上级部门的政策支持与实践空间,才有可能去做这件事。

工业改文创

融合新兴经济,打造高商业价值的公共空间

工业园改造为文创商业综合体的案例,如今已多如牛毛。许多坐落于发达城市核心地段的旧工业园,很适合这样去做。

从外部条件来看,这些厂区周边早已发展为现代化的商业、商务聚集区,人流旺盛、商业价值极高。将老旧厂房改造为富有文创气质的潮流商业综合体,是锁定青年群体消费力、释放土地商业潜力的绝佳办法。

从内部硬件上来看,工业厂房的空间尺度在改造上灵活性非常好,能够适应多种多样的特色商业空间需求,比如LOFT商业、演艺业态、会展业态、互动娱乐业态等等,都能够满足。

而且原始工业LOFT装修风格的流行,也让工业转型文创的成本降低了许多。只需要在立面视觉冲击力、内部空间的立体感上做一些巧思,就能够实现相当前卫的风格化的空间效果。

因此,工业改文创是盘活核心地段存量工业厂房的热门手段。

而依据不同的定位,各个文创园的主导业态也有些许差异,主流的定位方向有三种。

第一种是以潮流零售+休闲餐饮业态为主导的文创商业综合体。这类园区的招商工作,主要围绕个性与休闲消费场景的营造来展开。

位于深圳蛇口的G&G创意社区,是一个典型的案例。这个创新商业体的前身是南星玻璃厂,经改造后定位为“新生活方式的体验中心”。引进的多为受到年轻群体追捧的茶饮、轻餐饮品牌,以及艺术潮玩品牌。

运营方将策展思维融入到了商业运营当中,在休闲场景中还植入了艺术展演、沙龙聚会、露营娱乐等空间服务,紧扣新经济热点开展社群运营,满足了当下青年群体的休憩、社交、艺术审美与消费的需求。

第二种是具有明确产业IP定位的主题型园区。这类园区通常以单一产业类别来作为核心IP,所有业态都围绕这个IP来招商,打造某特定业态商户高度集中的主题式园区,从而形成强大的目的性消费拉动力。

其中包括运动主题文化园、电竞直播创意园、音乐产业园等等……

成都的东郊记忆就是一座知名的音乐主题文化园区。其由国企成都传媒集团投资打造,在原国营红光电子管厂旧址上改建而成。

东郊记忆的商户业态以互动游戏体验、创意轻餐饮与演艺展览等类型为主,且吸引了100余家音乐、媒体、演艺、设计等领域的企业入驻。目前园区已被认定为国家音乐产业基地、国家4A级旅游景区。

而坐落于深圳蛇口的湄南河体育小镇,则是以体育产业为核心打造的新奇体验型特色园区。

这片旧厂房被整体改造为体育馆、新奇运动体验空间,诸如马术、潜水、卡丁车、室内冲浪、射击等等平时人们很少能够参与到的小众运动,都能够在这个小镇中完成“打卡”,解锁全新的运动体验。

这些小众运动馆的引入,为湄南河体育小镇构建了很强的目的性消费拉动力。诸如潜水场馆、马场、赛车场等等这种设施,放眼全市乃至于周边城市,都是相当罕有的。人们想要尝试新奇的运动,就必须到这里来消费,很少有其他选择。

湄南河小镇也看到了这个优势,围绕着这些体验型业态,引入了众多体育用品零售、潮流餐饮类商户。

他们也定期举办体育赛事、团体体育活动等等,通过高频次、高匹配度的活动运营,来推高园区在当地的关注热度,造就了一个相当成功的工业园改造案例。

第三种则是以艺文展览功能为主导的艺术型园区。相比前两个方向来说,这个做法更纯粹一些,园区内有相当一部分物业被改成了类公共设施,为公众无偿提供服务。

这里面的典型项目有早期的北京798创意园,也有后来的上海上生新所、深圳满京华艺象iDTOWN等等……

位于上海长宁的上生新所,其前身为上海生物制品研究所的办公及研发园区。2016年上海万科开始对这座园区的实施改造更新,但实际上上生新所引入的改造主体是多样的,包括政府、产学研机构以及社会组织等等。

上生新所的更新方式是复合化的,包括翻新修复、局部改造以及拆除重建等方式。

他们通过翻新手法改造各座历史建筑,包括哥伦比亚乡村俱乐部、孙科住宅、海军俱乐部等,尽可能地保留了园区的历史风貌,对地区特色与城市文脉作出了很好的保护。

另一方面,对其他保留状况一般的厂房,进行了内外部的整体改造,通过局部亮点设计、植入新材料、强调生态绿化设计等方式,让老旧建筑焕发全新的艺术化风格。

目前上生新所孙科别墅已修缮完成,3栋老别墅建筑全部面向公众开放,并定期举办历史展览。园区内的一栋别墅建筑还引进了茑屋书店,营造出了博物馆式的阅览体验。

经过改造后的上生新所,已经几乎成为了一座开放、共享的城市公共艺术园,它囊括了博物展览、主题书店、花园式办公、艺文商业、休憩游览等多重城市功能,并以艺文类业态为引领,不断吸引着市民、游客前往游览消费。

工业改长租公寓

发展保租房导向明确,工改住热度有望回归

工业园改长租公寓是很吸引业主方的一种模式,因为相比改办公来说,公寓的租金溢价能力更强、招商更容易,运营难度也远比改成商业要低得多,只需做好基本物业服务和租户管理就好。

因此,许多业主方或专业的收购包租改造方,刚开始都更倾向于往长租公寓上面去改,尤其是地段上佳的项目。虽然这样一来改造成本会飙升,但未来的经营预期是非常不错的。

过去几年,许多发达城市都在严查商改住、工改住的问题,许多存量物业很难改造为公寓社区。顶多也就用园区内原有的宿舍建筑来进行改造,规模十分有限。

但自去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后,各地工业园改公寓这条路又有了希望。

目前部分城市已经开始允许对已建成的厂房、仓储等合法非居住存量房屋,进行租赁住房改造,并开放申请保租房项目认定的通道。多个城市的长租公寓项目,也被加速纳入保租房的认定范畴内。

在此政策背景之下,各业主方将工业园改为长租公寓的热情一定会再度被唤起,未来可能会有更多工改公寓项目面世。

作为国有企业,将存量工业园改造为长租公寓也是有显著优势的。

首先在申请保租房认定时,相关部门对其信任程度更高;

其次,由国央企运营的公寓品牌经营相对稳定,不太可能出现暴雷问题,对租户来说更加可靠;

其三,在招租阶段也更有优势。国有企业对改造项目的利润实现要求,没有民营企业那么激进,完全可以提早与国企或龙头企业达成合作,以合理的价格租将公寓长租给这些企业或员工个人,实现快速满租、进入成熟的运营阶段。

工业厂房硬件升级

以现代化智慧厂房,呼应城市产业升级

最后一种改造模式,是不改变园区的核心功能,但在原有的建筑硬件基础上开展翻新、加固、修复与硬件升级等工作。

这种改造方式看起来好像很朴实,但也不失为一种低成本、易操作的存量盘活方法。

而且在一线、强一线城市中,虽然重工业大多已被腾挪至周边城市,但仍有许多高新技术企业需要在总部所在城市保有一些轻生产、轻加工、试验与研发空间,以便由总部直接管理。

因此,将工业厂房进行硬件上的全面升级改造,将园区迭代为适应当地企业发展需要的新型智慧厂房,这种空间需求是很广泛的。在一些产业重镇中,好的厂区更是一房难求。

但好的改造比重建更难,要想真正将旧厂改成焕然一新的面貌,让其能够承接新兴产业入驻,必须从多个方面入手。

华南地区一些旧工业园在做改造时,除了对楼板、立面、消防通风系统等细节进行检查与加固之外,还会将空调、用水用电、光控等系统进行全方位的升级,让建筑以更低低耗、更节能的新面貌重新投入使用。

一些项目还会加装园区智能化管理系统,针对货流进出、装卸货管理、货梯调度、仓储管理、园区集采等企业日常管理细节,提供数字化、智能化的集成服务,提高企业经营管理工作的便捷与及时性。

这些改造实际上投入成本并不算高,但却能够在工业园区的硬件与软性服务品质上实现质的飞跃。

让旧厂区从管理无序、环境杂乱的重工业生产空间,转型为全智能化管理的新型智慧“轻”工厂,这是许多一线城市旧厂区值得考虑的改造路径。

要盘活手中的旧工业厂房,对各地国有企业来说是不小的挑战。其关键点在于,老旧工业园如何能顺应城市的发展需要,寻找到与自身禀赋和外部条件相匹配的新定位,让土地发挥其应有的时代价值。

为此,各地企业都必须蹚出最适合自己的存量掘金之路。